Comúnmente se dice que los bienes raíces son una de las mejores vías para invertir y generar riqueza, pero luego de que este mercado pasará unos años en descontrol, ¿será buena idea invertir en bienes raíces en EE.UU.?
Según las estimaciones realizadas por la NAR, luego de la inestabilidad, se espera que el mercado inmobiliario mejore progresivamente durante 2023 y 2024, lo cual resulta positivo para los inversionistas, sin embargo, la recomendación es actuar con prudencia, porque estas mejoras están sujetas a problemas macro, cómo la geopolítica o la inflación.
Que realizar inversión en bienes raíces en EE.UU. sea un método aplicado por muchos extranjeros, no quiere decir que sea fácil o viable para todos. Antes de iniciar e invertir en bienes raíces debemos ser conscientes de todo lo que implica.
Para todos los extranjeros no residentes que están interesados en invertir en bienes raíces en EE.UU. hemos creado una guía con todo lo que deben saber.
¡Invertir con conocimiento es ser responsable! – Vamos a los detalles.
Conocimiento es poder: Aquí la guía de Impuestos en Estados Unidos para extranjeros [+ Checklist descargable]
1. ¿Los no residentes pueden comprar inmuebles en EE.UU.?
Sí, cómo extranjero no residente se puede comprar inmuebles para uso residencial o vacacional, también pueden invertir en bienes raíces en EE.UU. siendo no residente, es decir, adquirir propiedades para alquilar, remodelar y vender.
2. Impuesto a la inversión inmobiliaria para no residentes
De acuerdo con el IRS, todo extranjero no residente que operó un negocio o comercio en EE.UU. o que obtuvo ingresos proveniente de EE.UU. debe declarar y pagar impuestos.
Estos son los impuestos que toda persona que realice inversión en bienes raíces en EE.UU. debe conocer:
- Impuesto a las ganancias: el IRS indica que todo ingreso generado por remuneración de servicios, dividendos, interés, alquiler o regalía está sujeto a impuesto.
- Impuesto a las sucesiones: todo bien o propiedad tangible en EE.UU. debe cancelar el impuesto a las sucesiones cuando el propietario fallece, aunque los herederos no se encuentren en EE.UU. La tasa máxima es de 40% de acuerdo al valor del mercado al momento de recibir la herencia.
- Impuesto a las donaciones: los no residentes deben pagar el impuesto a las donaciones cuando es un bien tangible ubicado en EE.UU.
- Impuesto a la propiedad: se paga sobre diferentes tipos de bienes ubicados en los Estados Unidos, en relación al valor de la propiedad.
3. Difiere los impuestos de tu inversión en bienes raíces en EE.UU. con el intercambio 1031
La sección 1031 del IRS permite posponer o diferir el pago de impuestos sobre la ganancia de la propiedad que se vendió si se reinvierte en una propiedad similar. Este intercambio solo aplica para propiedades de inversión o negocio.
El IRS establece normas estrictas para que el intercambio 1031:
- Intercambiador: el dinero de la venta debe recibirlo una entidad acreditada por el IRS, el vendedor no puede recibir ni administrar el dinero de la venta.
- 45 días: a los 45 de la venta se debe designar una propiedad de reemplazo.
- 180 días: en total el vendedor tendrá 180 días para adquirir la nueva propiedad, este lapso de tiempo incluye los primeros 45 días.
- Las Corporaciones C o S, LLC, fideicomisos o individuos pueden calificar.
4. ¿Qué es FIRPTA?
Aprobada en 1980 FIRPTA es la Ley del Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles, una ley que le garantiza al gobierno y al IRS que las personas extranjeras no residentes paguen el impuesto que les corresponda por los ingresos o ganancias generados de una venta de inmuebles.
De acuerdo con FIRPTA, el comprador del inmueble o agente de escrow tiene la responsabilidad de retener entre el 10% y 15% sobre el valor total de la venta del inmueble.
Una vez que el agente de escrow envía el dinero al IRS, éste será retenido hasta que el vendedor presente su declaración de impuestos.
Conoce más sobre FIRPTA en nuestro video
¿Cómo reducir la retención FIRPTA?
El vendedor puede solicitar un Withholding Certificates o Certificado de Retención, a través del formulario 8288-B, y con el que se le informará al IRS el máximo de impuesto a pagar por la venta.
Una vez que el IRS recibe el formulario puede reducir o eliminar la retención, y el agente de escrow enviará el monto indicado al vendedor en un lapso de 45 días.
Respecto al Withholding Certificates los vendedores deben tener presente:
- El formulario se debe enviar antes del cierre de la venta.
- Es importante notificar a todas las partes involucradas en la compra-venta de la propiedad que se solicitará el Withholding Certificates.
- Se debe contratar a un contador que sepa cómo manejar el Withholding Certificates, porque cualquier error, puede alargar el tiempo de retención a meses o años.
5. ¿Cómo adquirir una propiedad en EE.UU. siendo extranjero?
Cómo mencionamos anteriormente, Estados Unidos permite a los individuos extranjeros no residentes adquirir propiedades en el territorio, generalmente tampoco existen restricciones respecto al tipo de propiedad o a cómo se adquiere.
Aunque a los extranjeros no se les impone una vía para adquirir propiedades, deben considerar que algunas de las siguientes opciones pueden resultar más costosas o complejas.
¿Cómo comprar una propiedad en EE.UU. siendo extranjero no residente?
- Propiedad directa: es la forma más común, fácil y rápida de adquirir y poseer una propiedad en EE.UU. Sin embargo, la propiedad directa lo expone al pago de impuestos.
- Fideicomiso: la ventaja del fideicomiso es que se puede configurar, pero al igual que la propiedad directa, lo dejará expuesto a impuestos.
- Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC): la opción más utilizada para realizar la inversión en bienes raíces en EE.UU es a través de una LLC, requiere de trámites, tiene costo de apertura y mantenimiento. Aun así, ofrece importantes beneficios a los inversionistas.
6. Por qué formar una LLC para la inversión en bienes raíces en EE.UU.
Cómo toda inversión, los bienes raíces tienen riesgo y además, un alto costo de impuesto, una LLC para la inversión en bienes raíces en EE.UU. es la mejor opción para los no residentes,
Los principales beneficios de formar una LLC para inversión en bienes raíces son:
- Responsabilidad limitada: en caso de que exista una demanda hacia el negocio, los bienes personales del propietario no estarán en riesgo, para estos efectos sólo se considerará legalmente los bienes que estén bajo el nombre de la LLC.
- Doble imposición: evitarán la doble imposición porque las LLC permiten “pasar a través de los impuestos” , esto quiere decir que deberá pagar impuesto una vez.
¿Puedo iniciar una LLC siendo extranjero?
Los extranjeros no residentes pueden formar una LLC para inversión en bienes raíces en EE.UU. En general, los pasos para iniciar una LLC será los mismo para un residente y para un no residente, con la salvedad de que necesitará un Número de Identificación Personal del Contribuyente del IRS (ITIN) para varias transacciones.
Lo que necesitas para formar una LLC cómo no residente:
- Estado donde se formará la LLC.
- Nombre de la LLC disponible.
- Agente registrado en el estado.
- Artículos de la Organización.
- Número de identificación del Empleador (EIN).
- Asesoría profesional (abogados y contadores).
- Cuenta bancaria.
Tenemos una lista completa de videos para que descubras más a fondo sobre el tema
7. ¿Cuántas propiedades de inversión se pueden tener bajo una LLC?
Legalmente las LLC pueden tener múltiples propiedades, pero esto no es recomendable debido a que, en caso de un accidente, deuda o demandas, toda la inversión realizada podrá estar en riesgo.
También se piensa que lo mejor para proteger la inversión es tener una LLC por cada propiedad.
Se sugieren dos opciones:
- Establecer un equity máximo por LLC, una vez superado ese valor, el resto de la inversión estará bajo otra LLC.
- Dividir las LLC de acuerdo a la intención y objetivos de cada inversión. Por ejemplo, una LLC para propiedades de alquiler, una LLC para flipping. Además, si se trabajará con diferentes socios, estas inversiones deben estar separadas.
Inversión en bienes raíces en EE.UU - Conclusión
Cualquiera que se vaya a aventurar en el mundo de las inversiones debe comprender la importancia de asesorarse con profesionales antes de iniciar.
Una asesoría en la inversión en bienes raíces en EE.UU. permitirá al inversor tomar decisiones informadas, optimizar el capital, conocer los riesgos y evitar, en lo posible, errores por desconocimiento.
Un tema importante que deben tener presente siempre que se vaya a hacer inversión en bienes raíces en EE.UU. son los impuestos, y cómo en GBS Group sabemos que puede resultar complicado de entender, ponemos a su disposición todos nuestros servicios fiscales: FIRPTA, impuestos individuales y corporativos, asesoramiento fiscal internacional y mucho más.
En GBS Group ofrecemos asesoría para todos los extranjeros residentes y no residentes que vayan a iniciar tu negocio, y si les interesa formar una LLC para la inversión en bienes raíces en EE.UU. ¡También los podemos ayudar!