Inversión en bienes raíces en EE.UU.: claves legales y fiscales

Invertir en propiedades en Estados Unidos puede parecer tan simple como elegir una ciudad, transferir fondos y firmar papeles. Pero detrás de esa aparente facilidad hay un universo de reglas fiscales, estructuras legales y decisiones estratégicas que pueden marcar la diferencia entre una inversión rentable y un dolor de cabeza internacional.

En esta nota te contamos todo lo que necesitas saber si estás pensando en comprar un inmueble en EE.UU. siendo extranjero: desde cómo estructurar la operación, qué impuestos tener en cuenta, cómo evitar errores comunes y qué pasa cuando decides vender.

Comprar propiedades en Estados Unidos puede ser una excelente oportunidad para diversificar tu portafolio, generar ingresos pasivos por alquiler y, con una buena estrategia, lograr una apreciación de capital en el tiempo.
Pero, como sucede con todo en EE.UU., invertir en real estate no es tan simple como transferir dinero y recibir una escritura. Hay reglas, impuestos, estructuras legales y normativas que debes conocer si quieres hacerlo de forma segura, rentable y sin sorpresas.

¿Puedo comprar una propiedad en EE.UU. si no soy residente?

Sí. Como extranjero no residente, puedes adquirir inmuebles en cualquier parte de Estados Unidos. No hay restricciones sobre el tipo de propiedad a comprar (residencial, comercial, vacacional, etc.). Incluso puedes hacerlo a título personal o a través de una empresa (como una LLC).

Muchos inversionistas extranjeros eligen pagar en efectivo, ya que facilita el proceso de cierre. También es posible acceder a financiamiento, pero los requisitos suelen ser más estrictos y exigen mayores porcentajes de adelanto (30% o más, dependiendo del banco).

¿Cómo se estructuran este tipo de inversiones?

Una de las formas más utilizadas por extranjeros para comprar propiedades en EE.UU. es a través de una LLC (Limited Liability Company). ¿Por qué?

• Protección de activos: La LLC limita tu responsabilidad personal frente a demandas o problemas legales.
• Facilidad para asociarse: Permite incluir socios o inversionistas sin complicaciones.
• Ventajas fiscales: Puedes optar por el "passthrough taxation", donde los impuestos se pagan directamente como persona física, evitando la doble imposición.
• Gestión más eficiente: Facilita el manejo de múltiples propiedades y la declaración de impuestos.

Por lo general, se recomienda no agrupar muchas propiedades dentro de una misma LLC, ya que ante una demanda o conflicto legal, todas aquellas que se encuentran dentro de esa estructura podrían verse comprometidas. En cambio, puedes tener una LLC por cada propiedad o agruparlas según el tipo de inversión (por ejemplo, una para alquileres y otra para flipping).

Y ¿qué pasa cuando decides vender la propiedad?

Si en algún momento quieres vender el inmueble que compraste en Estados Unidos, es fundamental que conozcas cómo funciona la tributación en ese caso. Y acá aparece una ley clave que no puedes ignorar: FIRPTA.

FIRPTA: el impuesto que se descuenta cuando vendes una propiedad en EE.UU.

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) establece que, cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU., el comprador o el agente de escrow debe retener entre el 10% y el 15% del precio total de la venta y enviarlo al IRS como un adelanto de impuestos.

Esto no quiere decir que ese sea el monto real de impuestos que debes pagar, pero de esta forma el IRS se asegura de cobrar por anticipado. Cuando presentes tu declaración anual con el formulario 1040-NR, el IRS hará el cálculo final y, si corresponde, te devolverá la diferencia.

Para evitar que te retengan más de lo necesario, puedes solicitar una reducción anticipada de esa retención mediante el formulario 8288-B. Este formulario se presenta ante el IRS para demostrar que el impuesto real que corresponde pagar es menor al 10% o 15% que exige FIRPTA. Si es aprobado, el IRS autoriza al comprador a retener solo el monto correcto. Es clave que este trámite se haga antes del cierre de la venta y con asesoría profesional, ya que cualquier error puede frenar la operación o demorar por meses la devolución del dinero retenido. Si quieres conocer más información sobre FIRPTA, puedes acceder aquí.

Impuestos a considerar al momento de invertir en bienes raíces en EE.UU.

Como inversionista extranjero, es importante que conozcas los principales impuestos que pueden aplicarse a tu propiedad en Estados Unidos. No todos se pagan siempre, pero conviene tenerlos en cuenta desde el inicio para evitar sorpresas:

1. Impuesto sobre la renta:
Si alquilas tu propiedad o la vendes con ganancia, tendrás que pagar impuestos sobre esos ingresos. En el caso del alquiler, puedes optar por tributar solo sobre la ganancia neta (restando gastos) si haces una elección fiscal adecuada. Si vendes, pagarás impuestos sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.

2. Impuesto a la propiedad:
Este impuesto se paga todos los años y lo establece cada estado o condado. Se calcula como un porcentaje sobre el valor del inmueble, por lo que puede variar mucho según la ubicación.

3. Impuesto a la herencia (estate tax):
Si falleces siendo dueño de un inmueble en EE.UU., tus herederos podrían tener que pagar hasta un 40% del valor de la propiedad en concepto de impuesto sucesorio, dependiendo del monto y la estructura legal que tengas. Por eso, muchos inversionistas eligen crear una LLC u otra entidad para protegerse.

4. Impuesto a la donación (gift tax):
Si decides regalar una propiedad a un familiar o a otra persona, también puede aplicarse un impuesto. Este impuesto varía según el valor del bien y si el receptor es residente o no en EE.UU.

¿Cómo empezar a invertir en el mercado inmobiliario?

1. Elige el tipo de inversión: residencial, comercial, para alquiler o flipping.
2. Define tu estructura legal: muchas veces conviene formar una LLC.
3. Obtén un ITIN y EIN (si corresponde): necesarios para declarar y operar.
4. Asesórate con profesionales en EE.UU.: abogados, contadores y agentes inmobiliarios con experiencia en clientes extranjeros.
5. Comprende los costos adicionales: impuestos, gastos de mantenimiento, seguros y administración.
6. Planifica la salida: evalúa cómo será la reventa de la propiedad, la aplicación de FIRPTA y los beneficios del intercambio 1031 si reinviertes.

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos puede ser una excelente manera de diversificar tu capital y generar ingresos, pero no es un proceso simple. La clave para que sea una experiencia exitosa está en estructurar bien la inversión, anticipar las obligaciones fiscales y rodearte de un equipo que entienda las reglas del juego en EE.UU.
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Pensando en invertir en real estate en EE.UU.

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Ya sea que estés por comprar tu primera propiedad o busques optimizar un portafolio existente, podemos acompañarte en cada paso.

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