Con el auge de plataformas como Airbnb y VRBO, muchas personas han encontrado en los alquileres a corto plazo una forma lucrativa de invertir. Sin embargo, ser anfitrión conlleva responsabilidades fiscales que pueden ser complejas de entender si no se está familiarizado con el sistema tributario de EE. UU.
En esta nota, desglosaremos las principales obligaciones fiscales de los anfitriones de Airbnb, explicaremos conceptos clave como el "14-Day Rule" del IRS, detallaremos las deducciones fiscales que puedes aprovechar y te guiaremos en cómo manejar tus impuestos de manera eficiente.
He decidido comenzar con mi negocio de alquileres a corto plazo. Ahora bien, ¿debo pagar impuestos sobre mis ingresos de Airbnb?
Si generas ingresos a través de alquileres en plataformas como Airbnb, esos ingresos están sujetos a impuestos. Esto incluye tanto rentas a corto plazo como cualquier otra actividad económica relacionada con la propiedad.
¿Por qué es relevante saber esto? Porque todos los ingresos deben ser reportados al IRS, salvo que califiques bajo ciertas excepciones. Aquí es donde entra en juego el “14-Day Rule”, que puede ayudarte a evitar reportar algunos ingresos si cumples con sus requisitos específicos.
El “14-Day Rule” del IRS: ¿Una excepción?
El "14-Day Rule" establece que si alquilas tu propiedad por 14 días o menos al año, los ingresos obtenidos no son gravables ni necesitan ser reportados.
Por ejemplo, si alquilas tu casa durante un festival local por 10 días y generas $8,000, ese monto queda libre de impuestos. Sin embargo, si superas esos 14 días, todos los ingresos deben ser reportados, incluso los generados en los primeros días.
Esto demuestra cómo las exenciones fiscales pueden influir en la planificación de tu actividad como anfitrión. Si ofreces servicios adicionales, como limpieza diaria o desayuno, podrías calificar como trabajador autónomo. Esto nos lleva al siguiente punto clave.
Substantial vs. insubstantial services: ¿Qué significan?
El IRS clasifica los servicios ofrecidos en los alquileres según su sustancialidad:
Servicios sustanciales: Incluyen limpieza diaria, comidas preparadas o transporte para los huéspedes. Si ofreces este tipo de servicios, podrías ser clasificado como autónomo, lo que implica responsabilidades fiscales adicionales, como el pago del impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
Servicios insustanciales: Incluyen ropa de cama limpia o acceso a Wi-Fi. Estos no afectan tu clasificación tributaria y se consideran renta pasiva.
¿Por qué esto importa? La clasificación de tus servicios determina qué formularios debes usar y si puedes aprovechar ciertas deducciones fiscales.
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Formularios clave para los anfitriones de Airbnb
Los formularios necesarios dependen del tipo de servicios que ofrezcas y de cómo clasifiques tus ingresos. A continuación, se detalla cuál usar según la situación:
- Formulario 1040: Es el formulario principal para declarar tus ingresos personales, incluidos los provenientes de Airbnb. Se usa tanto para servicios sustanciales como insustanciales.
- Anexo C: Si brindas servicios sustanciales (como limpieza diaria o comidas), debes reportar tus ingresos y gastos relacionados aquí. Esto te clasifica como autónomo y activa el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.
- Anexo E: Si tus ingresos son por servicios insustanciales (como ofrecer Wi-Fi o sábanas limpias), utiliza este formulario para declarar ingresos pasivos.
- Formulario 1099-K: Airbnb lo emitirá si generas más de $600 en ingresos. Incluye un resumen de todas las transacciones realizadas en la plataforma.
- Formulario 1099-NEC: Este se utiliza si recibes pagos que no provienen directamente de Airbnb, por ejemplo, servicios adicionales contratados por los huéspedes.
- Formulario W-9: Airbnb puede pedirte este formulario para registrar tus datos fiscales.
¿Y si brindo ambos servicios?
Si ofreces tanto servicios sustanciales como insustanciales, deberás separar los ingresos y gastos relacionados con cada tipo de actividad. Usa el Anexo C para los servicios sustanciales y el Anexo E para los insustanciales.
Deducciones fiscales: Una herramienta clave para reducir tu carga impositiva
Además de servicios públicos, mantenimiento de la propiedad y depreciación, hay otras deducciones fiscales importantes que puedes reclamar si eres anfitrión en alguna de las plataformas de alquileres temporales:
- Mobiliario y electrodomésticos: Cualquier mueble o electrodoméstico comprado para uso exclusivo en la propiedad alquilada.
- Honorarios: Las tarifas de servicio cobradas por la plataforma son deducibles.
- Seguros: El costo del seguro de la propiedad también es deducible.
- Impuestos sobre la propiedad: Si pagas impuestos locales, estos pueden ser deducibles en tu declaración federal.
- Promoción y marketing: Gastos en publicidad, como fotografías profesionales o campañas en redes sociales.
- Gastos de desplazamiento: Si viajas para gestionar la propiedad (reparaciones, reuniones con inquilinos), puedes deducir estos costos.
- Servicios profesionales: Honorarios de contadores o asesores fiscales contratados para gestionar tus impuestos.
Tipos de propiedades de alquiler y sus implicaciones
No todas las propiedades de alquiler se gestionan igual. El IRS clasifica los alquileres a corto plazo en cuatro tipos principales:
- Residencias personales: Alquiladas ocasionalmente. Ejemplo: Si alquilas tu casa principal durante 10 días al año mientras estás de vacaciones, los ingresos podrían estar exentos bajo el “14-Day Rule”. No puedes deducir gastos relacionados.
- Propiedades de inversión: Destinadas exclusivamente a generar ingresos. Ejemplo: Una casa adquirida exclusivamente para Airbnb. Puedes deducir todos los gastos relacionados, desde mantenimiento hasta publicidad.
- Propiedades combinadas: Usadas para uso personal y para alquiler. Ejemplo: Usas una casa de vacaciones durante 30 días y la alquilas 90 días. Puedes deducir el 75% de los gastos (90 días de uso comercial dividido por 120 días totales).
- Unidades compartidas: Habitaciones alquiladas dentro de tu residencia principal. Ejemplo: Alquilas una habitación en tu casa principal mientras sigues viviendo allí. Puedes deducir una proporción de los gastos según el espacio y el tiempo que se utiliza para alquiler.
La clasificación de tu propiedad afecta las deducciones que puedes reclamar. Si usas la propiedad tanto para fines personales como para alquiler, deberás calcular la proporción exacta de gastos deducibles.
Consideraciones legales para ser anfitrión
Ahora que hemos visto algunos beneficios, deducciones y tips, debemos advertirte que abrir un Airbnb no es tan simple como listar tu propiedad. Para ello, necesitas cumplir con los siguientes pasos:
- Licencias y permisos: Investiga si tu ciudad requiere permisos especiales para alquileres a corto plazo.
- Regulaciones locales: Algunos estados o municipios imponen límites en el número de días que puedes alquilar tu propiedad.
- Impuestos sobre ocupación: Verifica si debes recaudar y remitir impuestos hoteleros locales o estatales.
- Seguro adecuado: Asegúrate de tener un seguro que cubra riesgos específicos del alquiler a corto plazo.
- Certificados de zonificación: Algunas áreas restringen los alquileres a corto plazo en zonas residenciales.
Invertir en alquileres a corto plazo a través de plataformas digitales puede ser una excelente oportunidad, pero también implica responsabilidades fiscales y legales. Comprender cómo funcionan las exenciones, las deducciones y los formularios necesarios es clave para maximizar tus ingresos y evitar problemas con el IRS.
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